بازار مسکن طی دی ماه سال جاری بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر مذاکرات بینالمللی و احیای برجام قرار گرفت. گرچه بسیاری از فعالان بازار برای تصمیمگیری چشم به وین دوختهاند، اما همچنان قیمتها دستخوش تغییراتی شدهاند.
گزارشهای بانک مرکزی از آخرین تحولات بازار مسکن طی دی ماه 1400 حاکی از آن است که متوسط یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در مقایسه با آذر 1400 و دی ماه 1399 به ترتیب رشد 1.1 درصدی و 20.3 درصدی را بر جای گذاشته تا میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی دو مانده به سال جدید در آستانهی 33 میلیون تومانیشدن قرار بگیرد.
به گزارش بلاگ دیوار، عقبماندگی بیش از 20 درصدی تورم حاکم بر بخش مسکن از تورمی عموم اقتصاد ایران طی یک سال اخیر باعث شده تا بسیاری از کارشناسان این روند را به معنای ورود به دوره رکود تلقی کنند. به نظر میرسد شکست صاحبان املاک در فروش دارایی خود باعث شده تا فشار تورمی بازار مسکن به بخش استیجاری منتقل شود.
گزارش تغییر قیمت در آگهیهای دیوار
اطلاعات بهدستآمده از آگهیهای درجشده در دیوار برای آپارتمانهای دو تا پنج سالساخت طی دی 1400 با گزارشهای بانک مرکزی که از دادههای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج شده، تفاوتهایی دارد. از جمله این تفاوتها میتوان به ثبت میانگین قیمت 45.5 میلیون تومان در این آگهیها اشاره کرد.
از سوی دیگر در حالی که میانگین قیمت آپارتمان در آگهیهای دیوار طی بازه ماهانه با ثبت نرخ رشد 2.5 درصد بیش از دو برابر گزارش بانک مرکزی در همین بازه زمانی بوده، در روند سالانه آگهیهای دیوار پایتخت 3.3 درصد کمتر از مرجع رسمی دولت بوده است.
گرانترین آپارتمانهای آگهیشده در دیوار تهران در کدام محلهها هستند؟
نقطه مشترک گزارش بانک مرکزی و آگهیهای دیوار در بخش آپارتمان طی دی ماه 1400 به پرچمداری قیمتی منطقه 1 بازمیگردد. با این تفاوت که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی این منطقه در گزارشهای بانک مرکزی 70.2 میلیون تومان تخمین زده شده، اما بررسی قیمتهای 13 محله پرآگهی منطقه 1 از ثبت میانگین قیمت 92.1 میلیون تومانی این منطقه در دیوار حکایت دارد.
در بین 113 محلهای که طی دی سال جاری تعداد آگهی قابلتوجهی در دیوار داشتهاند، 10 محله مشاهده میشوند که متوسط قیمت بیش از 90 میلیون تومان را به ثبت رساندهاند.
زعفرانیه که طی آذر ماه با رشد 4.2 میلیون تومانی، به 118.6 میلیون تومان رسیده بود بود، طی اولین ماه زمستان رشد 7.5 درصدی را تجربه کرد تا رکورد 127.5 میلیون تومان را هم پشتسر بگذارد. این رقم یعنی یک واحد آپارتمانی 80 متری دو تا پنج سال ساخت طی دی 1400 در آگهیهای دیوار با نرخ بیش از 10 میلیارد و 200 میلیون تومان به آگهی گذاشته شده است.
[horizontal_slider url=’tehran/buy-apartment?price=10000000000-&has-photo=true&building-age=0-5′ title=”جدیدترین آگهیهای فروش آپارتمانهای گرانقیمت تهران” class=”real-estate-click-desktop”]
همانطور که پیشبینی میشد، سرانجام قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فرمانیه هم از 100 میلیون تومان عبور کرد تا رفتهرفته فهرست محلههایی که در آگهیهای دیوار به بیش از 100 میلیون تومان رسیده تکمیل شود.
آجودانیه که از لحاظ رشد قیمت سالانه در بین کل محلههای مورد بررسی در رده دوم قرار دارد، به احتمال قریب به یقین در آگهیهای ماه جاری در دسته مثبت 100 میلیون تومانیها قرار بگیرد.
اقدسیه که با سرعت زیادی در حال اضافهشدن به فهرست مذکور بود، طی دی ماه دچار روند معکوس شد و با افت بیش از 6 میلیون تومانی به محدوده 91 میلیون تومان بازگشت. در بین مناطق 22گانه تهران اقدسیه بیشترین کاهش نرخ را طی دی ماه داشته است. ولنجک دیگر محله گرانقیمت تهران بوده که طی دی ماه افت قیمت را تجربه کرد. بهرغم این روند نزولی، بعید به نظر میرسد که صاحبان آپارتمان محلههای لوکس تهران طی ماههای آینده هم به کاهش قیمت دارایی خود در آگهیهای دیوار رضایت دهند.
جدول قیمت محلههای گران تهران در آگهیهای دیوار
قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)
[table id=276 /]
محلههای متوسطقیمت تهران در آگهیهای آپارتمان دیوار (دی 1400)
نکته جالب توجه در بین 113 محله مورد بررسی در آگهیهای دیوار این است که طی دی ماه قیمت هر مترمربع آپارتمان در این محلهها بین 80 میلیون تا 90 میلیون تومان قرار نگرفته است. در این میان 41 محله در بین متوسطقیمتهای پایتخت قرار گرفتهاند بر اساس متراژ با نرخی بین 40 میلیون تا 80 میلیون تومان آگهی شدهاند.
به نظر میرسد این برای آخرین بار است که شهرک غرب در بین محلههای میانی تهران قرار میگیرد و اگر طی ماه جاری حتی رشد یک درصدی را هم به ثبت برساند، به محلههایی که در یکسوم بالایی قرار دارند انتقال مییابد. سوهانک که در بین 113 محله مورد بررسی با نرخ 32.6 درصد بیشترین نرخ رشد سالانه را به خود اختصاص داده، در آگهیهای دی ماه وارد فاز نزولی شده تا وضعیت معلق بازار مسکن در این محله هم هویدا شود.
41 محلهای که در آگهیهای آپارتمان دیوار در دسته متوسطقیمتها قرار گرفتهاند، بهطور میانگین رشد 11.7 درصدی را به ثبت رساندهاند. شاید آگهیهای دیوار نسبت به گزارشهای بانک مرکزی نمود عینیتری از رفتار فعالان بازار باشد. بازماندگی بیش از 30 درصدی این دسته آگهیها از تورم عمومی اقتصاد بهخوبی از ورود به دوره رکود، ولو در کوتاهمدت حکایت دارد.
جدول قیمت محلههای متوسط تهران در آگهیهای دیوار
قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)
[table id=277 /]
ارزانترین محلههای تهران در آگهیهای آپارتمان دیوار (دی 1400)
بیشترین محلههای پرآگهی دیوار تهران در بخش آپارتمانهای دو تا پنج سال ساخت مربوط به مناطقی است که در هر مترمربع قیمتی کمتر از 40 میلیون تومان دارند. چنانکه طی دی ماه 52 محله در این دسته قرار گرفتهاند.
با این حال دیگر هیچ محلهای در مناطق 22گانه تهران پیدا نمیشود که در دیوار با نرخ کمتر از 10 میلیون تومان در هر متر آگهی شود. مولوی در منطقه 13 که ارزانترین محله شهری تهران در این آگهیها بوده، در هر متر 13 میلیون و 840 هزار تومان قیمت خورده است. این اتفاق در حالی رقم خورده که در گزارشهای بانک مرکزی، منطقه 18 با میانگین نرخ 15 میلیون و 650 هزار تومان کمترین قیمت را در مناطق 22گانه تهران داشته است.
در میان محلههای پرآگهی دیوار، منطقه 18، چهار نماینده دارد که میانگین نرخ 17 میلیون و 758 هزار تومان را به ثبت رساندهاند. اما یافتآباد که در این منطقه واقع شده، پس از مولوی و شوش، ارزانترین محله تهران در آگهیهای دیوار به حساب میآید.
در میان محلههای ارزانقیمت تهران هنوز آپارتمانهایی پیدا میشود که نسبت به ماه گذشته با افت قیمت مواجه شدهاند؛ امری که نشان میدهد در مقطع کنونی قیمت آپارتمان تأثیر چندانی بر نوسان قیمتها ندارد و رکود مسکن در دستههای مختلفی قیمتی مشاهده میشود.
جدول قیمت محلههای ارزان تهران در آگهیهای دیوار
قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)
[table id=278 /]
قیمت آپارتمان در شهرهای اطراف تهران در آگهیهای دیوار (دی 1400)
رکود مسکن در برخی از شهرهای اطراف تهران با سرعت بیشتری پیش میرود؛ چنانکه پاکدشت تنها طی یکماهه دی با افت حدود 9 درصدی مواجه شده تا در بین 113 مورد بررسیشده از این حیث رکورددار باشد.
در میان 10 شهر اطراف تهران که در دیوار تعداد آگهی قابلتوجهی داشتهاند، به نظر میرسد پردیس بیش از هر نقطه دیگری ظرفیت افزایش قیمت دارد. با توجه به افزایش خدمات رفاهی در این شهر نوظهور افزایش تقاضا منجر به بالابردن قیمتها توسط صاحبان آپارتمان شده است.
با این حال نمود بازماندگی شهرهایی نظیر شهریار یا قرچک از توسعه منطقهای را میتوان در آگهیهای دیوار دید که طی یک سال گذشته قیمت آپارتمان در آنها روند منفی به خود گرفته است.
بسیاری از کارشناسان اعتقاد دارند با توجه به فاصلهگرفتن نرخ مسکن در مناطق 22گانه تهران با قدرت خرید شهروندان، تورم اصلی مسکن کشور در آینده به این شهرها که اطراف تهران قرار گرفتهاند منتقل میشود و شاید در یک دهه پیش رو این مناطق نیز آپارتمانهای نجومی را در خود جای دهند. بهویژه صاحبان املاک در این شهرها میتوانند حساب ویژهای روی انتقال تقاضای خانهاولیها به این بخش باز کنند.
جدول قیمت شهرهای اطراف تهران در آگهیهای دیوار
قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)
[table id=279 /]