هر آنچه باید درباره قانون مالیات خانه‌های خالی بدانید

قانون مالیات خانه های خالی یکی از قوانینی است که برخی از کارشناسان معتقدند باعث کاهش قیمت ملک خواهد شد. این قانون چیست و شامل چه مواردی می‌شود؟ آیا استثنایی هم وجود دارد یا خیر؟ در این مطلب به طور کامل این قانون را بررسی می‌کنیم.

براساس آمار، فقط ۴۰۰ هزار خانه خالی در شهر تهران و به‌ویژه مناطق مهم پایتخت وجود دارد. از طرف دیگر تعداد زیادی هم خانه و آپارتمان خالی در نقاط مختلف کشور وجود دارد. مالکان برای سرمایه‌گذاری و به امید سود کردن این واحدها را نگه‌ داشته‌اند و نه آنها را می‌فروشند و نه اجاره می‌دهند.

به همین دلیل کارشناسان معتقدند که این مسئله در کنار تصمیم‌های غیرکارشناسی باعث شده است تا قیمت خرید و فروش ملک یا رهن و اجاره نجومی شود. در گزارش‌های مختلف می‌بینیم که حدود ۱۰ سال پیش، وزارت راه و شهرسازی در دولت محمود احمدی نژاد، سامانه‌ای به صورت تلفنی راه‌اندازی شد تا مردم بتوانند خانه‌های خالی را گزارش کنند.

سال ۹۴ هم دوباره این موضوع به صورت جدی مطرح شد و مشخص کردند که برای مثال یک واحد مسکونی یک میلیارد تومانی باید حدود ۲ میلیون تومان مالیات بدهد. ازطرفی این اتفاق به‌طور درست محقق نشد تا اینکه بالاخره ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم که به عنوان مالیات خانه های خالی می‌شناسیم، دستخوش تغییرات و اصلاح شود.

در این مطلب می‌خواهیم شرایط جدید مالیات خانه های خالی را بررسی کنیم و ببینیم این قانون چطور از تیر ۱۴۰۰ اعمال خواهد شد.

ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم (قانون مالیات خانه های خالی)

در این بخش متن ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم را بررسی می‌کنیم که به نام قانون مالیات خانه های خالی شناخته می‌شود:

هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به آدرس amlak.mrud.ir موضوع تبصره (۷) ماده (۱۶۹مکرر) این قانون، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر می شود:

•   سال اول – معادل ۶ برابر مالیات متعلقه
•   سال دوم – معادل ۱۲  برابر مالیات متعلقه
•   سال سوم به بعد – ‌معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه

در ادامه این ماده نکات مهم دیگری هم وجود دارد که باید به آنها دقت کنید:

•   اگر ملکی نوساز بوده و تازه پایان‌نامه دریافت کرده باشد، یک سال فرصت دارد تا مشمول این قانون نشود. بعد از ۱۲ ماه اگر ملک مورد نظر بیشتر از ۱۲۰ روز خالی باشد، مشمول قانون مالیات خانه های خالی می‌شود.
•   بعضی از افراد هستند که چند خانه خالی دارند. اگر فردی بیشتر از ۵ خانه خالی داشته باشد، باید ۲ برابر دیگران مالیات بدهد.
•   اگر فردی خانه‌ای را تازه خریده باشد، ۱۲۰ روز فرصت دارد آن را تعیین تکلیف کند و اجاره بدهد. در غیر این صورت، اگر ۱۲۰ روز از زمان تنظیم سند بگذرد و خانه خالی باشد، مشمول قانون مالیات می‌شود.
•   همه مالکان املاک مسکونی باید خانه یا خانه‌های خودشان را در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت کنند.
•   اگر مشخص شود کسی اطلاعات غیرواقعی ثبت کرده است، دو برابر دیگران باید مالیات بدهد.
•   اگر واحد مسکونی، محل کسب و اشتغال افراد باشد، نیازی به پرداخت مالیات خانه های خالی نیست.
•   اگر کسی اطلاعات ملک خودش را در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نکند، از دریافت خدماتی چون افتتاح حساب بانکی، صدور دسته چک، انشعاب آب و برق، دریافت گواهینامه و… منع می‌شود.

• بیشتر بخوانید: هزینه ساخت خانه شامل چه مواردی است و چگونه محاسبه می‌شود؟

چطور خانه‌ خالی تشخیص داده می‌شود؟

یکی از ایرادهایی که شورای نگهبان به قانون مالیات خانه های خالی وارد کرد، مربوط به تعریف خانه خالی بود. به همین دلیل به مصوبه سال ۹۴ دو عبارت خالی از سکنه و کاربر اضافه شد تا تعریف مشکلی نداشته باشد.

معاون سازمان امور مالیاتی تاکید کرده است که معیار تشخیص خانه خالی، خوداظهاری و ثبت املاک در سامانه ملی املاک و اسکان کشور است. گرچه به نظر می‌رسد این روش اعتبارسنجی مکانیزه مشکلاتی هم دارد و سازمان مالیاتی بدون خروجی از این سامانه نمی‌تواند به طور دقیق خانه‌های خالی را شناسایی کند.

• بیشتر بخوانید: با قوانین و مسائل حقوقی املاک در فروش و اجاره آشنا شوید

محاسبه مالیات خانه های خالی

یکی از مشکلاتی که قبلا به آن اشاره شده بود و کارشناسان معتقد بودند باعث می‌شود قانون مالیات خانه های خالی اجرا نشود، کم‌بودن مبلغ مالیات بود. در نسخه قبلی، مالیات هر خانه یک میلیارد تومان، ۲ میلیون تومان بود. اما در اصلاحیه ماده ۵۴، این مبلغ به ۵۰ میلیون تومان رسیده است.

رئیس کل سازمان امور مالیاتی گفته است که اولین مالیات از مرداد ۱۴۰۰ از خانه‌های خالی دریافت می‌شود. این مبلغ به اندازه نصف ارزش اجاره ماهانه آن خواهد بود. پیشتر گفته بودند خانه‌های کمتر از ۱۵۰ متر در تهران و کمتر از ۱۰۰ متر در شهرستان‌ها معاف هستند که این معافیت برداشته شده است.

نکته مهم اینجاست که اگر کسی خانه خالی داشته باشد و مدعی شود که نمی‌تواند آن را اجاره دهد، باید آن را در سامانه ثبت کند. سپس دو مشتری به او معرفی می‌شود که اگر در این دو بار به توافق نرسد، مشمول قانون مالیات بر خانه های خالی می‌شود.

البته باید به این نکته اشاره کنیم که اگر فردی در شهر دیگر خانه‌ای به عنوان اقامتگاه داشته باشد و هر از چند گاهی آنجا برود، از این قانون معاف است.

جمع‌بندی

براساس آخرین آمار، در کل کشور ۲.۶ میلیون خانه خالی وجود دارد که حدود ۵۰۰ هزار واحد آن در تهران است. بسیاری از کارشناسان معتقدند همین خالی بودن خانه باعث افزایش چشمگیر قیمت‌ها شده است. سال گذشته اصلاحیه ماده ۵۴ قانون مالیات تصویب شد که براساس آن از تابستان ۱۴۰۰، مالکان خانه‌های خالی موظف به پرداخت مالیات هستند.

ضمن اینکه همه مالکان باید خانه‌های خود را در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند، وگرنه از بسیاری از مزایای عمومی محروم خواهند شد. در این مطلب به طور کامل قانون مالیات خانه های خالی را بررسی کردیم. قانونی که شاید منجر به افزایش تعداد اجاره خانه‌های نوساز هم شود. در مجموع برخی اعتقاد دارند که شاید اکنون زمان مناسبی برای پیدا کردن خانه‌های نوساز مناسب اجاره باشد.

مشاهده آگهی‌های اجاره املاک نوساز در دیوار

نظر شما چیست؟ آیا مالیات خانه های خالی موجب افزایش حجم فروش و اجاره و درنتیجه کاهش قیمت املاک خواهد شد؟