در ابتدای ماه آمار رسمی معاملات مسکن تهران که توسط بانک مرکزی منتشر می‌شود، حاکی از افزایش رکود بازار مسکن و همچنین افت ۰.۲ درصدی قیمت مسکن تهران بود. در همین حال آمارهای منتشر شده از آگهی‌های دیوار هم نشان می‌داد که میانگین قیمت آگهی‌های فروش آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت در محله‌های پرآگهی تهران طی مهر ماه تنها ۰.۹ درصد رشد داشته است. (لینک گزارش)
حال در چنین شرایطی بررسی آمارهای دیوار از آگهی‌های اجاره املاک در تهران هم نشان‌دهنده وضعیتی مانند وضعیت بازار خرید و فروش املاک در بازار رهن و اجاره است. به طوری که میانگین قیمت‌های آگهی‌های اجاره تهران در مهر ماه نسبت به شهریور تنها ۰.۶ درصد رشد داشته است. به نظر می‌رسد پایان فصل تابستان به عنوان فصل اصلی اسباب‌کشی و تشدید رکود در بازار خرید و فروش منجر به توقف افزایش قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره مسکن شده است.
طبق آمارهای استخراج شده از آگهی‌های اجاره و فروش املاک در دیوار، می‌توان گفت که نسبت قیمت به اجاره (P/r) در آگهی‌های آپارتمان تهران به حدود ۲۱ – ۲۲ رسیده است. در چنین شرایطی که شاهد رسیدن این نسبت به سطوح میانگین تاریخی و همچنین توقف رشد فصلی قیمت اجاره مسکن هستیم، می‌توان انتظار داشت که اجاره‌بهای آپارتمان در آگهی‌ها در ماه‌های آینده و تا هنگامی که قیمت فروش املاک صعودی نباشد، بدون رشد جدی باشد.
حال سوالی که ایجاد می‌شود این است که کدام محلات تهران بیشترین رشد و افت اجاره‌بها را داشته‌اند؟
توجه: قیمت‌های گزارش‌شده حاصل‌جمع اجاره‌بهای ماهانه و سه درصد مبلغ ودیعه است.
(مثال: پس از تبدیل ودیعه به اجاره، اجاره‌ی کامل یک آپارتمان ۸۰ متریِ دو تا پنج سال ساخت در بومهن در مهر ۱۴۰۰ به‌طور متوسط ۳.۸ میلیون تومان بوده است.)
محله‌هایی که در این گزارش می‌بینید، محله‌هایی هستند که در دوره استخراج داده‌ها، تعداد قابل‌توجهی آگهی در دیوار داشته‌اند.
تغییرات قیمت زیاد در آگهی‌های دیوار نسبت به سال قبل
در حالی متوسط رشد قیمت آگهی‌های اجاره آپارتمان در دیوار تهران در مهرماه به ۰.۶ درصد محدود شده که رشد سالانه میانگین قیمت آگهی‌های اجاره به حدود ۵۰ درصد رسیده است. در این میان از ۱۲۶ محله بررسی شده، ۲۹ محله طی یک سال گذشته رشدی بالغ بر ۵۵ درصد داشته‌اند. نکته جالب توجه اینکه ۴ موردی که بیشترین رشد سالانه اجاره‌بها را داشته‌اند همگی از محلات و شهرستان‌های حومه شهر تهران هستند. محلاتی که اغلب از محلات ارزان‌قیمت محسوب می‌شوند. در دسته محله‌هایی که بیشترین رشد اجاره‌بها را داشته‌اند تعداد زیادی از شهرستان‌های اطراف تهران وجود دارد.
آگهی‌های اجاره آپارتمان پردیس را اینجا ببینید
محلاتی با بیشترین رشد نرخ اجاره نسبت به سال قبل (مهر ۱۴۰۰)
اجاره آپارتمان ۸۰ متری ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)
[table id=135 /]
نکته دیگر جالب توجه اینکه محلاتی که طی یک سال گذشته رشد قیمتی بیشتری داشته‌اند، عمدتا در مهر ماه هم به مسیر خود ادامه داده‌اند. به طوری که میانگین رشد ماهانه اجاره‌بها در این دسته از املاک ۲.۲ درصد بوده است. به طور کل هم متوسط قیمت آگهی اجاره یک واحد ۸۰ متری در محل‌های پرآگهی تهران به ۱۲ میلیون و ۷۶۵ هزار تومان رسیده است. متوسط قیمت آگهی‌های این دسته (محله‌هایی با بیشترین نرخ رشد سالانه) ۱۱ درصد ارزان‌تر و حدود ۱۱ میلیون و ۳۸۰ هزار تومان است. این تورم بالاتر در مسکن‌های ارزان‌قیمت، می‌تواند پیامد تلاطمات اقتصادی یک سال اخیر و در نتیجه افزایش تقاضای این دسته از املاک باشد.
تغییرات قیمت کم در آگهی‌های دیوار نسبت به سال قبل
از ۱۲۶ محله بررسی شده، رشد سالانه قیمت آگهی‌های اجاره در ۳۵ محله کمتر از ۴۵ درصد بوده است. متوسط رشد قیمت در آگهی‌های اجاره این دسته از محلات، طی یک سال گذشته حدود ۳۸ درصد بوده است. همچنین متوسط قیمت‌های درج شده در آگهی‌های اجاره این دسته از املاک طی مهر ماه با افت ۰.۵ درصدی مواجه شده است.
آگهی‌های اجاره آپارتمان تهرانسر در دیوار
محلاتی با کمترین رشد نرخ اجاره نسبت به سال قبل (مهر ۱۴۰۰)
اجاره آپارتمان ۸۰ متری ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)
[table id=136 /]
اما نکته جالب توجه این است که برخی از محلات این دسته طی ماه گذشته با رشد یا افت چشمگیر میانگین قیمت آگهی‌های اجاره همراه شده‌اند. به عنوان مثال می‌توان به محلاتی مانند شهر ری – اقدسیه، شهرک شریعتی، جنت‌آباد جنوبی، دروس، محمودیه و کامرانیه اشاره کرد که همگی طی مهر ماه افت یا رشدی بالغ بر ۶ درصد داشته‌اند.
دو فرضیه برای این نوسانات سنگین میانگین قیمت آگهی‌های اجاره طی یک ماه وجود دارد. فرضیه اول این است که به دلیل تعداد کم آگهی‌های منتشر شده در این محلات نوسان قیمت زیاد است. اما فرضیه دوم می‌تواند این باشد که تغییرات بالای قیمت به علت ایجاد یک موج عرضه یا تقاضا در این محلات است. در صورت عدم تغییرات جدی قیمت‌ها در ماه‌های بعد، شاید این فرضیه تایید شود.
گزارش‌های دیگر از قیمت آگهی‌های املاک دیوار
تغییرات قیمت متوسط در آگهی‌های دیوار نسبت به سال قبل
میانگین قیمت آگهی‌های اجاره در حدود نیمی از محلات بررسی شده، رشد سالانه بین ۴۵ تا ۵۵ درصد رشد داشته است. حال بررسی تغییرات ماهانه قیمت‌های این ۶۰ محله نشان می‌دهد که اغلب این محلات در مهرماه به ثبات قیمتی مناسبی رسیده‌اند. به طوری که میانگین قیمت‌ها در این دسته از املاک، با رشد ۰.۴ درصدی، کمترین میزان رشد را در بین تمام دسته‌ها داشته است. البته در این دسته از املاک هم محلاتی وجود دارد که تغییرات قیمتی ماهانه بالایی را تجربه کرده‌اند. به نظر می‌رسد علت این نوسانات همان دو فرضیه‌ای باشد که بالاتر به آن پرداخته شد.
جدیدترین آگهی‌های اجاره آپارتمان در پرند
محلاتی با نوسانات محدود نرخ اجاره نسبت به سال قبل (مهر ۱۴۰۰)
اجاره آپارتمان ۸۰ متری ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)
[table id=137 /]
