ساخت و ساز انواع املاک مسکونی و تجاری چه مراحلی دارد؟
اگر می‌خواهید وارد دنیای ساخت و ساز شوید، آشنایی با مراحل ساخت و ساز ملک خیلی به شما کمک می‌کند. در این مطلب به طور کامل به این موضوع میپردازیم و مراحل کار با هم بررسی می‌کنیم.
خیلی‌ها دوست دارند خودشان زمین بخرند و ملکی که دوست دارند بسازند. برخی هم می‌خواهند وارد این حوزه شوند و در زمینه ساخت و ساز فعالیت کنند. هر دو گروه برای اینکه بتوانند کارشان را به سرانجام برسانند، باید مراحل این کار را به خوبی بلد باشند. در ساخت و ساز، ریزه‌کاری‌های زیادی وجود دارد که هر چه بیشتر از آنها باخبر باشید، می‌توانید ملک بهتری بسازید و در هزینه‌ها صرفه‌جویی کنید.
برای اینکه با مراحل ساخت و ساز انواع ملک مسکونی و تجاری آشنا شوید، یک بار مسیر پیش‌روی شما را با دقت بررسی می‌کنیم. در این مطلب به صفر تا ۱۰۰ مراحل ساخت و ساز میپردازیم و نکات مهمی را پیرامون این موضوع و اخذ مجوزهای لازم با شما مطرح می‌کنیم.
عناوین این مطلب
- خرید زمین
- دریافت مجوزهای لازم
- عقد قرارداد با پیمانکار
- گودبرداری
- پی‌ریزی ساختمان
- آرماتوربندی ساختمان
- قالب بندی ساختمان
- بتن ریزی
- اجرای اسکلت
- اجرای سقف
- دیوارچینی
- اجرای تاسیسات و نصب انشعابات
- گچ و خاک و نازک‌کاری
- کفسازی طبقات
- گچ کاری و نازک کاری
- اجرای نمای ساختمان
- دکوراسیون داخلی
- محوطه‌سازی
- دریافت پایان کار ساختمان
- وام ساخت و ساز
- جمع‌بندی
خرید زمین
اولین و یکی از مهم‌ترین مراحل ساخت و ساز، خرید زمین مناسب است. برای این موضوع بهتر است به دنبال زمین‌های جنوبی باشید که در نهایت بنای مفید بیشتری به شما می‌دهد. اگر بودجه محدودی دارید می‌توانید سراغ محله‌هایی بروید که زمین‌های آن قیمت مناسب‌تری دارد، ولی می‌توان آینده خوبی را برای آن متصور بود. نکته مهم دیگر این است که پیش از نهایی‌شدن خرید زمین، حتما از شهرداری استعلام بگیرید که مشکلی برای ساخت وجود نداشته باشد.
اما هنوز دو نکته مهم وجود دارد. اول اینکه سند زمین باید آزاد باشد تا بتوانید مجوزهای لازم را بگیرید. پس مطمئن شوید که سند زمین در رهن بانک نیست یا برای رفع بازداشت دیگران ارائه نشده باشد. نکته بعدی اینکه اگر عاشق نور طبیعی و خانه‌های دلباز هستید، حتما زمین دو بر بخرید. گرچه این زمین‌ها قیمت بیشتری دارند.
آگهی‌های فروش زمین و ملک کلنگی را در دیوار ببینید
دریافت مجوزهای لازم
بعد از اینکه یک زمین خوب خریدید، حالا زمان آن است که همه مجوزهای لازم را دریافت کنید. به این نکته توجه کنید که هیچ‌وقت بدون مجوز ساخت و ساز را شروع نکنید که به مشکلات جدی می‌خورید. اولین گام این است که پروانه ساخت بگیرید که به آن جواز ساخت هم گفته می‌شود. در غیر این صورت نمی‌توانید هیچ‌گونه کار عملیاتی انجام دهید.
مراحل دریافت پروانه ساخت
برای اینکه بتوانید پیش از شروع کار پروانه ساختمان را بگیرید باید مراحل زیر را انجام دهید:
- تشکیل پرونده: در این مرحله به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه می‌کنید. سپس مدارک مهمی چون اصل و کپی سند زمین، اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین و برگه تسویه حساب عوارض نوسازی سال‌های قبلی را ارائه می‌دهید.
- بازدید ملک: بعد از تشکیل پرونده، درخواست شما در نوبت بازدید ملک قرار می‌گیرد. هر زمان که نوبتتان برسد، کارشناس بازدید مراجعه کرده و مواردی چون ابعاد ملک، عرض گذر، بنای موجود، موقعیت همسایگان و… را مشخص می‌کند.
- دستور نقشه: بعد از مراحل اداری در اتوماسیون شهرداری و دریافت تاییدیه‌های لازم، دستور نقشه صادر می‌شود. سپس معمار باید براساس عرض ملک، متراژ سند، تعداد طبقات، سطح اشغال و عرض گذر نقشه نهایی را طراحی کند.
- عوارض تراکم شهرداری: بعد از نهایی‌شدن نقشه معمار، واحد صدور پروانه برای عوارض تراکم شهرداری مبلغی را مشخص می‌کند. این هزینه بر اساس کاربری ساختمان و متراژ هر طبقه تعیین می‌شود.
- تهیه مدارک پیش‌نویس: بعد از اینکه هزینه مشخص شده را پرداخت کردید، باید مدارک پیش‌نویس را آماده کنید. این مدارک شامل نتیجه آزمایش خاک، ارائه نقشه‌های فاز ۲ و اخذ تاییدیه‌های لازم از سازمان نظام مهندسی است. بعد از آن می‌توانید مهندس ناظر را مشخص کنید.
- بارگذاری مدارک: بعد از اینکه قرارداد با مهندس ناظر نهایی شد، باید مدارک لازم را بارگذاری کنید. این مدارک شامل برگه سهمیه ناظر، قرارداد با او، برگه تعهد رعایت اصلاحی، تعهد اخذ تاییدیه نما و… می‌شود که باید به دفاتر خدمات الکترونیک ارائه کنید.
- صدور پروانه: در این مرحله هم پروانه ساختمانی صادر می‌شود و دو سال اعتبار دارد. ضمن اینکه می‌توانید آن را دو سال دیگر تمدید کنید.
هزینه پروانه ساختمان
اگر می‌خواهید بدانید هزینه اخذ پروانه ساختمان چقدر است، باید بدانید که این مبلغ با کاربری ملک رابطه مستقیم دارد. مواردی چون متراژ زمین، مساحت ناخالص، تعداد طبقات، تعداد پارکینگ و قیمت منطقه‌ای ساختمان هم در هزینه جواز ساخت موثر است.
محاسبه هزینه گرفتن پروانه ساختمان‌های مسکونی یا یک واحدی:
ضریب * (مساحت ناخالص زیربنا) – (تعداد پارکینگ تامین شده*۲۰) * قیمت منطقه ای
مساحت ناخالص زیربنا: مجموع کلیه بناهای موجود در ساختمان
ضریب، متناسب با متراژ بنا طبق فهرست زیر محاسبه می‌شود:
- ۵ درصد تا ۶۰ متر مربع
- ۱۰ درصد تا ۱۰۰ متر مربع
- ۱۸ درصد تا ۱۵۰ متر مربع
- ۳۰ درصد تا ۲۰۰ متر مربع
- ۴۵ درصد تا ۳۰۰ متر مربع
- ۶۵ درصد تا ۴۰۰ متر مربع
- ۹۰ درصد تا ۵۰۰ متر مربع
- ۱۲۰ درصد تا ۶۰۰ متر مربع به بالا
محاسبه هزینه گرفتن پروانه ساخت برای مجتمع مسکونی:
ضریب * قیمت منطقه ای* (مساحت کل زیر بنا * زیربنای مورد تقاضا/تعداد کل واحد‌های مسکونی * ۱۰۰ )
ضریب زیربنای مورد تقاضا
- ۱۵ درصد تا ۲۰۰ متر مربع
- ۲۰ درصد تا۴۰۰ متر مربع
- ۲۵ درصد تا ۶۰۰ متر مربع
- ۳۰ درصد بیش از ۶۰۰ متر مربع
- بیشتر بخوانید: هزینه ساخت خانه شامل چه مواردی است و چگونه محاسبه می‌شود؟
عقد قرارداد با پیمانکار
برای اینکه بتوانید ساخت و سازتان را اصولی پیش ببرید، نیاز به یک پیمانکار حرفه‌ای دارید. طبیعی است که خودتان نمی‌توانید همه موارد را پیگیری کنید، ضمن اینکه ممکن است فرصت کافی هم نداشته باشید. اگر کسی را نمی‌شناسید، در این مرحله به کمک گروه مهندسان ناظر می‌توانید یک پیمانکار خوب پیدا کنید. فراموش نکنید که در این شرایط حتما باید با اصول قرارداد پیمانکاری آشنا باشید.
آگهی‌های خدمات پیمانکاری ساختمان را در دیوار ببینید
گودبرداری
از اینجا به بعد به طور جدی وارد فازهای عملیاتی و اجرایی می‌شوید. در اولین مرحله باید گودبرداری را به صورت استاندارد انجام دهید. اگر قرار است ساخت و ساز روی زمین خالی انجام شود که کنار آن همسایه‌ای زندگی نمی‌کند، مشکلاتتان کمتر خواهد بود. اما اگر زمین شما همسایه دارد، یا قرار است خانه کلنگی را گودبرداری کنید، خیلی باید مراقب باشید. حتما مواردی را دیده‌اید که گودبرداری غیراصولی، چه خسارات جبران‌ناپذیری را به مالک یا همسایگان وارد کرده است.
اگر تعداد طبقات شما زیاد نیست، تا دو طبقه می‌توانید به اندازه یک متر گودبرداری کنید؛ اما اگر می‌خواهید آپارتمان یا مجتمع تجاری بسازید، باید آن‌قدر پایین بروید که به زمین بکر برسید.
پی‌ریزی ساختمان
بعد از گودبرداری و قبل از آرماتوربندی باید پی‌ریزی انجام شود. برای این کار از یک لایه کم سیمان روی سطح خاک استفاده می‌کنند که به آن سیمان مگر گفته می‌شود. در ان مرحله به طور مستقیم بتن را روی خاک نمی‌ریزید و روی لایه سیمان قرار می‌گیرد. این روش کمک می‌کند تا پی‌های بتنی دچار خوردگی و فرسودگی نشوند.
آرماتوربندی ساختمان
آرماتوربندی یکی از مراحل بسیار مهم و حساس در ساخت و ساز است. این کار باید برای همه خانه‌های دارای اسکلت بتنی یا فلزی انجام شود. آرماتوربندی در واقع به شبکه‌بندی سطح بنا با میلگردهایی گفته می‌شود که با استفاده از جوشکاری یا سیم به هم متصل می‌شوند. آرماتوربندی در برابر فشارهای کششی و به‌ویژه زلزله نقش مهمی ایفا می‌کند.
معمولا برای ساختمان‌های کوچک از آرماتورهایی با قطر ۱۲ میلی‌متر استفاده می‌شود. ولی در مجتمع‌های مسکونی و ساختمان‌های بتنی بزرگ، سراغ میلگردهای ۱۳، ۱۶ یا ۲۰ میلی‌متر می‌روند.
قالب بندی ساختمان
بعد از آرماتوربندی نوبت به قالب‌بندی می‌رسد. این مرحله باید با دقت و وسواس زیادی انجام شود؛ چرا که خیلی مهم است. برای قالب‌بندی معمولا از قالب‌های چوبی یا فلزی استفاده می‌شود تا به بتن شکل دهند. به همین دلیل قالب‌ها کمک می‌کند بتن تا زمانی که سفت شود، شکل مورد نظر را از دست ندهد. البته یادتان باشد برای اینکه قالب‌ها به بتن نچسبند، باید آنها را چرب کنید. این کار کاملا تخصصی است و باید توسط افراد حرفه‌ای انجام شود.
بتن ریزی
همچنان در مراحل زیرسازی قرار داریم. این بار نوبت به بتن‌ریزی می‌رسد که در واقع باید قالب‌ها را پر کنید. بعد از اینکه بتن شکل مورد نظر را گرفت و سفت شد، قالب‌ها را جدا می‌کنید تا در مرحله بعد به اجرای اسکلت ساختمان برسید. یادتان باشد کار بتن‌ریزی هم باید خیلی تمیز انجام شود.
- مطلب کاربردی مرتبط: مشارکت در ساخت و فرصت ساخت‌وساز برای خانه‌دار شدن
اجرای اسکلت
حالا به جایی می‌رسیم که بدنه اصلی سازه اجرا و ساخته می‌شود. در مرحله اجرای اسکلت می‌توانید از انواع اسکلت بتنی یا فلزی استفاده کنید. اینکه کدام را انتخاب کنید، کاملا به بودجه شما بستگی دارد. چون اسکلت فلزی هزینه بیشتری دارد، کمتر سراغ آن می‌روند. اما طبیعی است که استحکام و مقاومت بیشتری دارد. برای اسکلت‌بندی، اول باید ستون‌ها را بسازید. اینکه کدام ستون‌ها باید زودتر ساخته و اجرا شوند، به میزان بار وارد شده مرتبط است.
اول باید ستون‌هایی را بزنید که بیشترین بار را باید تحمل کنند. ستون‌های اصلی وسط مربع ساخته شده و بعد از آن ستون‌های کناری و سپس ستون‌های گوشه نصب می‌شوند. بعد از ساخت ستون‌ها، باید راه‌پله و سپس طبقات را بسازید.
در اسکلت فلزی، ستون‌ها به هم جوش داده می‌شوند. بنابراین کیفیت و دقت در جوشکاری اهمیت بسیار زیادی دارد. نکته دیگر این است که چون اسکلت فلزی است، حتما باید از مواد ضد زنگ استفاده کنید که دچار زنگ‌زدگی یا خوردگی نشوند.
اجرای سقف
بعد از اینکه مراحل اجرای اسکلت به پایان رسید، باید سراغ طاق‌زنی بروید. طاق‌زنی در اصل همان اجرای سقف است. در این مرحله سقف به چند مربع یا مستطیل کوچک تقسیم می‌شود. سپس این تقسیم‌بندی کلی را به کمک تیرچه‌ها به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌کنند و داخل آنها را با آجر پر می‌کنند. البته برای اینکه عایق صدا یا حرارت بهتر شود، می‌توان از مصالح دیگر مانند یونولیت هم استفاده کرد.
دیوارچینی
بعد از اینکه سقف‌ها را زدید، نوبت به دیوارچینی می‌رسد. در این مرحله هم معمولا از آجر استفاده می‌شود و باید این کار را با دقت انجام دهید. اگر نمی‌خواهید از آجر استفاده کنید، می‌توانید سراغ دیوارهای از پیش‌آماده بروید که عایق خوبی هم هستند. یادتان نرود آخر کار باید حتما از بتن‌پاشی استفاده کنید که استحکام و مقاومت بنا بیشتر شود.
اجرای تاسیسات و نصب انشعابات
حالا که ساختمان سر و شکل خوبی گرفته است و مرحله به مرحله در حال تکمیل آن هستید، زمان اجرای تاسیسات است. برای این کار به لوله‌کشی، آب گاز و برق‌کشی نیاز دارید. معمولا تا قبل از نصب انشعابات، از آب بنایی برای ساخت و ساز استفاده می‌شود. ضمن اینکه یادتان نرود که می‌توانید لوله آتش‌نشانی را هم در این مرحله تعبیه کنید. علاوه‌بر این موارد نصب هواکش‌ها، دودکش‌ها، آهن‌کشی محل آسانسور و نصب چارچوب‌ها هم در این مرحله انجام می‌شود.
گچ و خاک و نازک‌کاری
برای اینکه بتوانید اتصالات موجود را بپوشانید تا وارد مراحل بعدی شوید، باید از گچ و خاک استفاده کنید. متاسفانه در بسیاری از مواقع این مرحله به خوبی پیاده‌سازی نمی‌شود و آن را درست انجام نمی‌دهند. علاوه‌بر اینکه باید حواستان به کیفیت گچ و خاک باشد، نظارت دقیق داشته باشید که این مرحله خوب و تمیز انجام شود.
کفسازی طبقات
همان‌طور که ساختن سقف اهمیت دارد، نمی‌توان کفسازی را نادیده گرفت. این مرحله هم جزو مراحل مهم است که اتفاقا خیلی تمیز و اصولی باید کار شود. برای کفسازی معمولا از سرامیک، کاشی، سنگ، چوب یا دیگر کفپوش‌ها استفاده می‌شود.
گچ کاری و نازک کاری
کم‌کم به مراحل پایانی کار نزدیک می‌شویم. در این مرحله باید همه دیوارها و سقف‌ها گچ کاری شوند. این کار باید خیلی تمیز انجام شود، چرا که زیرسازی اصلی برای رنگ کردن ساختمان یا استفاده از دیگر دیوارپوش‌ها است.
اجرای نمای ساختمان
معمولا درباره نمای ساختمان دو اتفاق رخ می‌دهد. حالت اول این است که برخی از پیمانکاران و مجریان از همان نیمه‌های راه، نما را شروع می‌کنند و کار با فعالیت داخلی به صورت موازی پیش می‌برند. بعضی‌ها هم در مراحل پایانی کار اجرای نما را شروع می‌کنند. همان‌طور که در مطلب «نکات طراحی و پیاده‌سازی نمای بیرونی ساختمان» گفتیم، نما می‌تواند انواع گوناگونی داشته باشد.
دکوراسیون داخلی
حالا زمان نصب شیرآلات، کابینت، کمدها، روشویی، توالت، سیفون، پکیج، رادیاتورها، آیفون و… است. در این مرحله هر کاری که برای دکوراسیون داخلی و نصب تجهیزات لازم است انجام می‌شود.
محوطه‌سازی
یکی از مراحل پایانی ساخت و ساز، محوطه‌سازی و اجرای فضای سبز است. این مرحله معمولا در آخر کار انجام می‌شود و حتی ممکن است ساکنان هم مستقر شده باشند. این مرحله محوطه‌سازی حیاط، پارکینگ، فضای سبز و… انجام می‌شود.
- بیشتر بخوانید: با اصول محوطه سازی املاک آشنا شوید
![ساخت خانه]()
دریافت پایان کار ساختمان
دریافت پایان کار ساختمانبعد از اینکه مطمئن شدید همه کارها به درستی انجام شده است، می‌توانید برای دریافت پایان کار ساختمان اقدام کنید. برای این کار باید مراحل زیر را انجام دهید:
- تشکیل پرونده: در این مرحله باید فرم درخواست پایان کار، عوارض نوسازی (در صورت نوسازی ملک)، سند مالکیت رسمی و مدارک خودتان را به شهرداری ارائه کنید. سپس درخواست شما در دبیرخانه ثبت شده و زمان بازدید تعیین می‌شود.
- بازدید کارشناس: در این مرحله کارشناس شهرداری به محل مراجعه کرده و گزارش لازم را ثبت می‌کند. ضمن اینکه فرم مهندس ناظر از روند کار و مدارک شناسایی هم باید به ایشان ارائه شود.
- تعیین هزینه: در این مرحله اول گزارش‌ها بررسی می‌شود که آیا تخلف داشته‌اید یا خیر. در صورتی که ملک دارای تخلف باشد، این موضوع باید در کمیسیون داخلی و کمیسیون ماده ۱۰۰ بررسی شود و مالک هم ظرف ۱۰ روز توضیحاتش را ارائه کند. اگر مشکلی نباشد که امضاهای لازم انجام می‌شود، در غیر این صورت مالک باید جریمه را بپردازد.
- صدور پایان نامه: در نهایت هم اگر مشکل یا مغایرت خاصی وجود نداشته باشد و واحد نظارت فنی تایید کند، پایان کار ساختمان صادر می‌شود.
وام ساخت و ساز
برخی از افراد با توجه به بودجه‌ای که دارند نمی‌توان ساختن ملک را تمام کنند. به همین دلیل می‌توانند از وام ساخت و ساز استفاده کنند. مبلغ و شرایط این وام بستگی به سیاست‌های بانک عامل دارد. معمولا این وام به صورت نقدی یا مرحله‌ای به متقاضیان ارائه می‌شود. اما برخی از بانک‌ها هم این وام را تحت شرایط مشخص با عنوان وام مشارکت به درخواست‌کنندگان می‌دهند.
- بیشتر بخوانید: شرایط وام تعمیر مسکن یا وام جعاله همه بانک‌ها در سال ۹۹
جمع‌بندی
ساخت و ساز ساختمان مراحل بسیار زیاد و نفس‌گیری دارد که باید به ترتیب و اصولی انجام شوند. ضمن اینکه ریزه‌کاری‌های زیادی هم وجود دارد که فقط افراد متخصص و کاربلد از عهده آن برمی‌آیند. اگر قصد نوسازی ملک یا ساختن بنا روی زمین را دارید، در این مطلب به طور مفصل درباره مراحل ساخت و ساز انواع املاک مسکونی و تجاری صحبت کردیم.