در پیش خرید آپارتمان به این نکات حقوقی دقت کنید
پیش خرید کردن خانه یکی از کارهایی است که برای افراد مخصوصا در شهر تهران نگرانی‌هایی را ایجاد میکند. بسیاری از افراد به امید خانه‌دار شدن یا بهتر کردن خانه خود دل به دریا می‌زنند. این افراد آپارتمانی را پیش خرید می‌کنند. با این روش می‌توانند یا در خانه بهتری اقامت کنند یا خانه خود را نو کنند. شاید هم بتوانند صاحب خانه شوند. در این شرایط سودجویان و کلاهبردارانی هم در کمین نشسته‌اند تا سرمایه و پول افراد را از چنگشان در آورند. در این حالت است که اهمیت آگاهی از قوانین پیش خرید آپارتمان اهمیت پیدا میکند.
عناوین این مطلب
معامله پیش خرید آپارتمان با چه روندی است؟
بعد از صدور پروانه ساختمان توسط شهرداری هر واحدی به صورت مجزا شناسنامه مستقل خواهد داشت. مشخصات آپارتمان و سایر امکانات آن نیز در این سند موجود است. بعد از این مرحله برای گرفتن مجوز، انتشار آگهی صورت می‌گیرد. فروشنده پس از دریافت مجوز، در بخش‌های مختلف اطلاع‌رسانی میکند. قوانین پیش خرید آپارتمان میگوید برای تنظیم قرارداد پیش خرید مسکن، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد.
مطلب کاربردی: نمونه قرارداد پیش‌فروش آپارتمان
وظیفه املاک در قوانین پیش خرید آپارتمان
توجه داشته باشید طبق قوانین پیش خرید آپارتمان& مشاوران املاک و مستغلات نمی‌توانند قرارداد پیش خرید بنویسند. این کار خلاف قانون بوده و جرم محسوب میشود. به موجب این قرارداد از نظر کیفری و ریالی، ضمانت‌هایی وجود دارد. یک فروشنده اگر در دفتر اسناد رسمی کار خود را قانونی نکند یا مجوز انتشار آگهی نداشته باشد، به موجب قانون باید سه ماه تا یک سال دو تا چهار برابر مبلغ دریافتی حبس یا جریمه را به جان بخرد.
مواد مهم در قوانین پیش خرید آپارتمان
در قرارداد پیش خرید آپارتمان باید موارد زیر مشخص شود.:
- ۱. اسم و مشخصات خریدار و فروشنده (حقیقی یا حقوقی)
- ۲. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی واقع شدن آپارتمان
- ۳. توضیح در مورد واحد مانند مساحت، تعداد اتاق، طبقه، واحد، پارکینگ، انباری و آسانسور
- ۴. مشخصات فنی ساختمان اعم از موقعیت، کاربری، مساحت، زیربنا، تعداد طبقات و واحدها، نمای ساختمان، نوع مصالح مورد استفاده در ساخت خانه، سیستم گرمایش و سرمایش
- ۵. نحوه پرداخت اقساط خانه
- ۶. شماره قبوض اقساطی
- ۷. زمان تحویل ساختمان و زمان تنظیم سند رسمی
- ۸. در مورد خسارت‌ها، فسخ قرارداد، تغییر قیمت و مواردی از این دست، تعیین تکلیف شود.
- ۹. تعهدات کارفرمای پیش‌فروش‌کننده به مراجع قانونی
- ۱۰. معرفی داوران
به‌دنبال پیش‌خرید آپارتمان هستید؟ اینجا کلیک کنید
جریمه‌های متداول در قوانین پیش خرید آپارتمان
چنانچه فرد پیش‌فروش‌کننده در تاریخی که قرار گذاشته شده، نتواند واحد را به خریدار تحویل دهد باید جریمه پرداخت کند. اگر پیش‌فروش‌کننده سند رسمی را در موعد آن آماده نکند روزانه یک هزارم مبلغ قرارداد را باید بپردازد.
اگر مساحت آپارتمان کمتر از مقدار مشخص شده باشد، چه اتفاقی خواهد افتاد؟ در نتیجه این اتفاق مابه‌تفاوت بر اساس نرخی که معامله انجام شده به خریدار پس داده خواهد شد. اگر بنا تا ۵ درصد تفاوت مساحت داشت، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. اگر آپارتمان بیش از ۵ درصد تفاوت مساحت داشت، فقط خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.
در قوانین پیش خرید آپارتمان به علت برخی مسائل که گفتیم خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند. در این صورت فروشنده باید خسارت را با کارشناسی که هر دو طرف قبول دارند، بررسی کند. اگر طرفین توافق نداشتند، کارشناس منتخب مراجع قضایی وارد میشود. تمام مبالغ براساس کارشناسی به قیمت روز به خریدار داده خواهد شد.
مطالب کاربردی مرتبط:
چند بند دیگر درباره قوانین پیش خرید آپارتمان
قرارداد پیش خرید آپارتمان باید از طریق تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی و نوشته شدن در سند مالکیت و ارسال خلاصه معامله به اداره ثبت انجام شود. پیش‌فروشنده اگر ضوابط قانونی را رعایت نکرده و خسارتی برای ملک ایجاد شود، مسئول است. در این شرایط پیش‌فروشنده از بیمه استفاده میکند. اما اگر مبلغ بیش از بیمه بود چه؟ در این حالت پیش‌فروشنده باید میزان تفاوت را پرداخت کند.
نوع پرداخت اقساط با پیش‌فروش‌کننده و پیشخریدکننده است. اما طبق قوانین پیش خرید آپارتمان به طور قطعی باید حداقل ۱۰ درصد پول معامله را برای روز سند زدن نگه داشت. پیش‌خرید کننده‌ای که تمام اقساط را بپردازد، مالک ملک شناخته میشود. در این حالت اگر به دفترخانه رجوع کرده و پیش‌فروش‌کننده پس از ۱۰ روز مراجعه نکند، چه اتفاقی خواهد افتاد؟ در این حالت دفترخانه، سند رسمی را به نام پیش‌خریدار صادر خواهد کرد.
اگر پیش‌خرید کننده اقساط خود را پرداخت نکند، پیش‌فروش‌کننده باید به طور کتبی این مسئله را به دفترخانه‌ای که قرارداد را تنظیم کرده، اعلام کند. دفترخانه یک هفته اخطار اعلام میکند و یک ماه هم فرصت می‌دهد. اگر پیش‌خریدار تا یک ماه این مبلغ را پرداخت نکرد، پیش‌فروش‌کننده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
جمع‌بندی
قوانین پیش خرید آپارتمان تلاش میکند ریسک خرید و فروش به سبک پیش‌فروش را کاهش دهد. در هر قراردادی مفادی وجود دارد که شرایط را برای پیش‌فروش‌کننده و پیشخریدکننده تضمین میکند. شرایطی که فسخ طرفین را ممکن میکند. به عنوان مثال اگر یک ماه از زمان پرداخت قسط پیشخریدکننده بگذرد، پیش‌فروش‌کننده حق فسخ قرارداد را دارد. یا حالتی که اگر پیش‌فروش‌کننده پس از اتمام اقساط در دفترخانه حاضر نشود، پس از ده روز امکان سند زدن برای پیش‌خرید کننده وجود دارد. قوانین پیش خرید آپارتمان به افراد کمک میکند که با ریسک کم‌تری چنین قراردادی را تنظیم کنند.
مهندس ظفریاری میگوید:
امروز یکی از بهترین سرمایه گذاری و شیوه خرید خانه در کشور ما خریدپیش فروش آپارتمان است( مخصوص برای ماه نسل ۶۰ و ۷۰ و ۸۰ با این شرایط)، اما این سود و ارزش افزوده خوب گاهی ممکن است باعث بدیختی و یک عمر پشیمانی شود ، چرا ؟ چون در اصل ما داریم هوا میخریم و یا یک قول میخریم و تمام سرمایه ما فقط در مقابل اعتماد است ( معامله متقابل کالا در مقابل پول نیست که خاطمان جمع باشد )و تا زمان تحویل و تنظیم سند رسمی و حتی استفاده از آن کیفیت و اصالت آن قابل تشخیص برای هیچ فردی متخصص و.. نیست پس بهتر کار ممکن چیست ؟
قدم اول همیشه و در همه جا نکات مهم در تنظیم انواع قرار داد های ملکی از خرید و فروش تا رهن و اجاره ( قولنامه/مبایعه نامه ، اجاره نامه، صلح نامه، سرقفلی، هبه و…)
۱- قدم اول مراجعه و انتخاب مشاوراملاک دارای اعتبار و تخصص و امین و عادل است و چنین املاکی براحتی قابل شناخت هستند در هر شهر ، محله و خیابان ( معمولا تمام مشکلات از زمانی آغاز میشود که شما به املاک و افردی که فاقد صلاحیت مراجعه میکند معیار چنین سنجشی جواز کسب و سن فرد، پیر یا جوان و سواد فرد مدارک و تابلو نصبی و شکل مغازه ، شیک بودن یا زشت بودن و انداره مغازه کوچک و بزرگ و محل مغازه بالای شهر و پایین شهر، تعداد مشاوران و حتی قیمت کمیسیون ۵۰ هزار تومان و یا ۱ میلیارد نیست بلکه معیار اصلی نحوه تنظیم قرار داد ها قبلی همین دفتر املاک است که در آن ۳ وظیفه اصلی یک مشاور املاک( احزار هویت ،احزار مالکیت، تنظیم قرار داد قانونی) را درزمان نگارش انجام داده اند و اطلاع کامل از مسئولیت مشاور املاک و قوانین صنفی شغل خود مسئولیت قرار داد را تایید و قبول کند یعنی ابتدا قرار باید حتما با کدرهگیری و سیستمی و با شماره صنفی خود مشاور املاک تنظیم شود و خود ایشان مهر خاص املاک وامضاء مشابه در تابلو نرخنامه شون را در متن قرار داد در حضور شما بزند.
نکته مهم معمولا ساخت و ساز مسکن و اپارتمان سود آوری بسیار زیادی دارد معمولا ۳ برابر سرمایه اولیه و گاهی بیشتر با توجه به منطقه و…و پول سرمایه گذار بیشتر میشود ولی برای افراد با تجربه و کاردان ولی بیشترین کلاهبرداری املاک در بحث پیش فروش ملک است حالا نکات تجربه کاری ، فنی و حقوق چیست ؟ الف – حتما از زمین ملک موجود همراه پیش فروش آپارتمان خرید کنید سهم مشخص خرید کنید و در متن قرار داد پیش نویش قولنامه با کدرهگیری و بعد هم در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید، موضوع معامله رو و سهم و سایر شرایط ج- حتما در زمان قرار داد بخواهید که یک ضامن معتبر از طرف مقابل که میشناسید ضمن اجرای قرار داد قبول کند و یا سند ملک دیگری رو فروشنده برای اجرای قرار داد تضمین کند و چک تضمین و.. یعنی در کل دو نفر که شخص در ایران ساکن هستند با مدارک دید این موضوع را تضمین کنند که فروشنده توان مالی و اعتبار کافی را دارد د- حتما مبلغ ثمن معامله را طی چند مرحله و با توجه به پیشرفت مهندسی و ارزش قیمتی پروژه پرداخت کنید، نه یکجا و شب اول و.. و نکته آخر حتما این نکته رو ذکر کنید که افزایش قیمت مصالح و اعلام ورشکستگی و… باعث عدم تحویل ملک شده باید طرف مقابل مبلغ رو به عنوان زیان به شما پرداخت کند.
و در نهایت مالک اصلی ملک ( حال شرکت ، دولتی و خصوصی و ….و نوع قرار داد اصلی و همون مشارکت نامه بین این دونفر و یا چند نفر هم باید تحقیق کنید و اطلاع کامل از موضوع و سهم هر طرف و شرایط آن داشته باشید تا مثل یک طرف سازنده و یا مالک خلاف شرایط ملکی رو به شما واگذار نکند و…
و در پایان گاهی پیش فروش های انجام میشود که هیچ وقت قابلت اجرا ندارد چون از نظر محاسبه هزینه ساخت کامل معلوم است صرفه اقتصادی سازنده ندارد و در نهایت رقبتی هم نیست و اپارتمانی هم نیست